相続した実家を売るときの必要書類｜査定・契約・確定申告の準備表

公開: 2026-09-29｜更新: 2026-10-09｜運営: ubusuna works

実家を売ろうとして、最初に手が止まりやすいのが書類探しです。古い権利証、固定資産税の封筒、親が家を買ったときの契約書。似た書類が多く、どれが今必要なのか分かりにくい。

すべてをそろえてから不動産会社へ行く必要はありません。まず相談できる書類と、契約・引渡しまでに必要になる書類、売った後の確定申告で使う書類を分けると進めやすくなります。

最初に探す書類は4組

権利証と購入時の売買契約書は別物です。権利証は所有権移転登記で使い、購入時の契約書や領収書は取得費を計算する資料になります。片方が見つかったから、もう片方を探さなくてよいわけではありません。

1．査定・売却相談の前に用意するもの

査定の入口では、物件を特定できる資料からそろえます。

• 固定資産税の課税明細または納税通知書
• 登記事項証明書、または登記情報が分かる資料
• 土地の測量図、境界確認書、公図など、手元にある図面
• 建築確認済証・検査済証、設計図、増改築の記録
• 住宅ローンが残っている場合は残高が分かる資料
• 家財、雨漏り、設備故障、越境など、現在の状態のメモ

これらは「全部なければ査定できない」という一覧ではありません。固定資産税の課税明細だけでも、所在地・地番・家屋番号を確認する手掛かりになります。見つからない書類は、無いまま相談して、どの段階までに必要かを不動産会社や登記の専門家へ確認します。

納税通知書の名義、年の途中で売る場合の精算、解体後の住宅用地特例は相続した実家の固定資産税の確認表に分けて整理しています。

家の片付けを始める前に
契約書、領収書、登記関係の通知、図面、測量の書類は、家財とは別の箱へ移してください。古い封筒に入っていても、日付と宛名だけで捨てないことが大切です。

2．相続登記と売買契約のために確認するもの

登記簿の名義が亡くなった親のままなら、売却の前に相続登記を進めます。法務省の相続登記Q&Aも、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要だと案内しています。

相続登記で使う書類は、遺言の有無、遺産分割の方法、相続人の人数によって変わります。一般的には、次の資料を確認します。

• 亡くなった方と相続人の戸籍関係書類
• 遺言書、または遺産分割協議書と印鑑証明書
• 不動産を取得する相続人の住民票
• 固定資産評価証明書など、不動産の評価額が分かる書類

法務局は、遺産分割協議による相続、法定相続、遺贈など、ケース別の手続ハンドブックを公開しています。自分のケースで必要書類が異なるため、一覧をそのまま集める前に、どの手続に当たるかを確認してください。

兄弟など相続人が複数いる場合

遺産分割協議で特定の相続人が実家を取得する場合は、協議書だけでなく、法定相続人全員の印鑑証明書などが必要になります。法務局のチェックリストでは、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍、相続人の現在戸籍、不動産を取得する人の住民票なども案内されています。

相続人全員で実家を売るのか、1人が取得して他の相続人へ代償金を支払うのか、共有名義にしてから売るのかによって、登記と売買契約に関わる人が変わります。「売却代金を兄弟で分ける」という結論だけで進めず、遺産分割協議書、登記名義、代金の受取方法が一致するよう、契約前に司法書士と税理士へ確認してください。手順は相続した実家を兄弟で売るときの進め方で整理しています。

売買による所有権移転登記では、売主側の登記識別情報または登記済証、作成後3か月以内の印鑑証明書、登記原因証明情報などが原則として必要になります。実務では司法書士が取引内容に合わせて案内するので、決済日に初めて不足へ気づかないよう、契約前に確認します。

権利証・登記識別情報が見つからない場合

見つからなくても、土地や家が売れなくなるわけではありません。ただし、同じ権利証を再発行してもらう手続ではありません。

法務局の案内では、登記識別情報は登記名義人本人による申請であることを確認するための情報です。提供できない場合は、司法書士等による本人確認情報や、登記所からの事前通知など、別の本人確認手続が必要になることがあります。

紛失に気づいたら、不動産会社へ「権利証がない」と最初に伝え、所有権移転を担当する司法書士へ早めに相談します。決済直前まで黙っていると、日程と費用の見直しが必要になりかねません。

3．売却後の確定申告のために残すもの

実家を売るときに見落としやすいのが、親が家を買った当時の書類です。

国税庁は、土地や建物の譲渡所得を、売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算すると説明しています。取得費には購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料などが含まれます。相続した不動産では、被相続人が取得したときの購入年月日と購入価額を引き継いで計算するのが基本です。

そのため、次の資料を売却後まで保管します。

親が取得したときの資料

• 売買契約書、工事請負契約書
• 購入代金・建築代金の領収書
• 購入時の仲介手数料、登記費用などの領収書
• 増改築や設備改良の契約書・領収書

今回売却したときの資料

• 売買契約書と決済明細
• 仲介手数料の請求書・領収書
• 売却のために行った測量や解体などの契約書・領収書
• 売買契約書へ貼った印紙の記録

購入価額が分からない場合、国税庁の案内では譲渡価額の5％相当額を概算取得費として計算できます。ただし、実際の取得費を確認できた場合と税額が大きく変わることがあります。「古いから不要」と処分せず、まず税理士・税務署へ確認してください。

空き家の3,000万円特別控除を検討するときの追加書類

相続した空き家を一定の期間内に売り、要件を満たす場合は、被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除を使えることがあります。

国税庁は、確定申告書と譲渡所得の内訳書に加えて、登記事項証明書等、売買契約書の写し、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書など、状況に応じた書類を案内しています。相続人が3人以上の場合の控除上限や、家屋の建築時期・利用状況・売却期限など要件があるため、「実家を売れば自動的に3,000万円控除」とは考えないでください。

売ってから要件を確認するのでは遅い項目があります。解体、耐震改修、売却時期を決める前に、相続した空き家の3,000万円特別控除の確認表で条件と期限を確認し、国税庁の最新案内と税務の専門家へ相談します。

書類がそろっていないときの進め方

1. 固定資産税の課税明細で物件を特定する。
2. 登記事項を確認し、現在の名義と抵当権などの状況を見る。
3. 相続人と遺産分割の状況を整理する。
4. 書類が無いことを伝えたうえで、売却方法と家財の扱いを相談する。
5. 契約前に、不動産会社・司法書士から必要書類の個別一覧を受け取る。
6. 購入時と売却時の費用資料を、確定申告用としてまとめて残す。

家財を空にしないと査定を依頼できないわけではありません。実家じまいの順番を確認し、書類の保全と売却相談を先に進めます。片付け・買取・売却・解体をどこへ相談するかは、実家じまい業者の選び方にまとめています。

売却・解体の相談先を見る

出典・確認日（2026年10月9日）

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
• 法務局「登記の申請はどのような方法でしなければならないのですか？」
• 国税庁「No.3252 取得費となるもの」
• 国税庁「不動産等を売却した方へ」
• 国税庁「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」

必要書類は物件、相続、契約、利用する税の特例により異なります。個別の登記は法務局・司法書士、税務は税務署・税理士へ確認してください。