相続した空き家の3,000万円特別控除｜期限・条件・売る前の確認表

公開: 2026-10-07｜運営: ubusuna works

相続した実家を売れば、誰でも売却代金から3,000万円が引かれるわけではありません。空き家の3,000万円特別控除は、一定の古い家を相続し、利用状況・売却時期・耐震性または解体などの要件を満たしたときに、売却による譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。

売った後では直せない条件があります。特に、相続後に家を貸す、親族が住む、先に一部だけ売る、解体時期を買主任せにすると、適用判断に影響します。まず対象になり得るかを確認し、不動産会社だけでなく、税務署または税理士へ契約前に相談してください。

最初に確認する8つの条件

国税庁の2026年4月1日現在の案内を、売却前の確認順に並べると次のとおりです。

制度の適用期間は2027年12月31日までの譲渡です。個別の売却期限がそれより前に来る場合は、早い方が実際の期限になります。

売却期限は「亡くなってから丸3年」とは限らない

期限は「相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です。

たとえば、2024年4月10日に相続が開始した場合、3年を経過する日は2027年4月10日で、その年の12月31日が期限になります。ただし、現在の制度の適用期限も2027年12月31日なので、この例では同じ日です。

契約日、引渡日、登記日などのどの日を譲渡日として扱うかは申告内容に関わります。「年末までに買主を探せばよい」と考えず、税理士・税務署へ売却日を確認してください。

対象になる家は、原則として古い戸建て

対象の「被相続人居住用家屋」は、原則として次の3条件をすべて満たす一つの建物です。

1. 昭和56年5月31日以前に建築された
2. 区分所有建物登記がされていない
3. 相続開始の直前に、亡くなった方以外に住んでいた人がいない

そのため、一般的な分譲マンションの一室や、亡くなった方と家族が同居していた家は、通常この特例の対象になりません。ただし、建物の登記や居住実態で判断するため、名称だけで決めないでください。

亡くなった方が老人ホーム等へ入所していた場合も、要介護認定等を受けていたこと、家が貸付け・事業・他人の居住に使われていなかったこと、家財の保管など一定の使用があったことなどを満たせば対象になる場合があります。親族宅や一般の賃貸住宅へ転居して亡くなった場合とは扱いが異なります。

相続後に「空き家のまま」だったかを確認する

この特例では、相続後の利用状況も確認されます。売却までに次のような利用をすると、対象外になる可能性があります。

• 賃貸して家賃を受け取る
• 相続人や親族が住む
• 店舗、事務所、倉庫など事業に使う
• 解体後の土地を駐車場などとして貸す

防犯のための見回り、換気、草刈り、家財の確認をしただけで「居住した」と決まるわけではありません。一方、住民票だけでなく実際の利用状況が見られます。電気・水道の使用量、郵便、写真、管理記録などを残し、利用方法を変える前に確認します。

売り方は3つに分けて考える

昭和56年5月31日以前の家は、売却時の耐震性または解体の扱いが重要です。2024年1月1日以後の譲渡では、主に次の方法があります。

売却後の改修・解体を使う場合、買主の協力がなければ要件を満たせないことがあります。国土交通省は、トラブル防止のため特約等で確認する考え方と文言例を案内しています。引渡し後の工事を口約束にせず、宅地建物取引業者、税理士等へ特約と証明方法を確認してください。

解体費や耐震改修費をかければ必ず得になるわけでもありません。売却価格、譲渡所得、工事費、利用できる他の特例を同じ試算に入れて判断します。

「最高3,000万円」は売却代金の値引きではない

控除の対象は、売却代金そのものではなく譲渡所得です。概略は次の順で計算します。

譲渡所得 ＝ 売却代金 − 取得費 − 譲渡費用 − 特別控除

たとえば、単純化した仮の例で、売却代金2,500万円、確認できた取得費900万円、譲渡費用100万円なら、控除前の譲渡所得は1,500万円です。ほかの要件を満たして1,500万円を控除できれば、譲渡所得は0円になります。残った控除枠が現金で支払われるわけではありません。

実際には建物の取得費から減価償却相当額を差し引く計算や、取得費が分からない場合の扱いがあります。親が購入・建築した当時の契約書や領収書を捨てず、相続した実家を売るときの必要書類と一緒に整理してください。

相続人が3人以上なら上限に注意する

2024年1月1日以後の譲渡では、対象家屋と敷地等を取得した相続人の数が3人以上の場合、控除上限は2,000万円になります。遺産分割後の登記名義だけを見て自己判断せず、誰が家屋と敷地を相続・遺贈により取得したかを確認します。

また、この特例は「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」など、一部の特例と併用できません。どちらが有利かは取得費、売却価格、相続税額などで変わるため、申告前ではなく売却計画の段階で試算してください。

被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村へ申請する

確定申告では、物件所在地を管轄する市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。この確認書は、市区町村が制度のすべての適用を保証する書類ではありません。最終的な適用判断は税務署で行われます。

市区町村への申請では、売り方や老人ホーム入所の有無に応じて、次の資料を求められます。

• 被相続人居住用家屋等確認申請書
• 被相続人の住民票の除票、相続人の住民票など
• 売買契約書の写し
• 電気・ガス・水道の使用中止日が分かる書類
• 空き家であったことを確認する資料
• 家屋を取り壊した場合の閉鎖事項証明書や解体時期が分かる資料
• 老人ホーム等に入所していた場合の契約書、要介護認定等の資料

必要書類、発行日数、郵送可否は市区町村により異なります。申請先自治体の案内を早めに確認し、確定申告直前まで待たないようにします。

売却前から確定申告までの順番

1. 登記事項証明書で建築時期、建物の種類、現在の名義を確認する。
2. 相続開始直前の居住者と、老人ホーム等への入所状況を整理する。
3. 相続後の使用履歴を確認し、貸す・住む・事業利用を始めない。
4. 個別の売却期限と2027年12月31日の制度期限を確認する。
5. 現況売却、耐震改修、売却前解体、売却後解体の見積もりを分けて取る。
6. 税理士・税務署へ、特例の対象可能性と併用できない制度を確認する。
7. 売買契約へ、必要な改修・解体・買主協力・資料受渡しを反映する。
8. 市区町村へ被相続人居住用家屋等確認書を申請する。
9. 売却した年分の確定申告に必要書類を添付する。

家財をすべて処分しないと査定できないわけではありません。実家を売る前に片付ける範囲を確認し、契約書・領収書・公共料金の書類を先に保全してください。売却、解体、現状保有の相談先を比べる場合は、実家じまいの売却・解体相談から確認できます。

出典

• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年10月7日確認）
• 国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置」（2026年10月7日確認）
• 国土交通省「相続した空き家を早期に譲渡した場合は、譲渡所得の特別控除が受けられます」（2026年10月7日確認）

この記事は制度の一般的な確認順を整理したものです。個別の適用と税額は、税務署または税理士へ確認してください。