相続登記前の実家を解体できる？同意・契約・滅失登記の順番

公開: 2026-09-20｜更新: 2026-09-20｜運営: ubusuna works

亡くなった親の名義のままの実家を解体したいとき、「相続登記が終わるまで工事を頼めないのか」「兄弟の一人だけで契約してよいのか」が問題になります。

法務局の建物滅失登記チェックリストには、登記簿上の所有者が死亡している場合、相続人の一人から申請できると案内されています。ただし、建物滅失登記を申請できることと、遺産である建物を一人の判断で解体してよいことは別です。解体前に、名義、相続人、遺産分割、全員の意思を確認してください。

先に確認する4点

登記上の建物と現地の建物が一致しない、増築部分がある、建物が未登記といった場合は、一般的な順番では処理できないことがあります。解体業者だけで判断せず、管轄の法務局や土地家屋調査士へ確認します。

相続登記前でも「建物滅失登記」を申請できる場合がある

建物滅失登記は、取り壊しなどで建物がなくなったことを登記記録へ反映する手続きです。法務局のチェックリストでは、登記簿上の所有者が死亡している場合、相続人の一人から申請できるとされています。その際は、所有者の死亡と申請者が相続人であることを確認できる戸籍、住所を確認する書類、解体業者の建物滅失証明書などが必要です。

この案内から分かるのは、建物の名義を相続人へ移す登記を先に終えなければ、建物滅失登記が一切できない、というわけではないことです。

一方、相続人の一人から滅失登記を申請できても、他の相続人の意思を無視して建物を壊してよいとは限りません。遺産分割前の建物を誰がどのように処分できるかは、相続関係や合意の内容によって判断が変わります。意見が分かれている場合は契約を急がず、弁護士や司法書士へ相談してください。

土地を売るなら、相続登記が必要になる

法務省は、相続した不動産を売却する場合には相続登記が必要と案内しています。建物を解体して滅失登記をしても、土地の名義が亡くなった方から自動で相続人へ変わるわけではありません。

2024年4月1日から相続登記は義務化されました。原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に申請します。2024年4月1日より前に相続した不動産で相続登記が済んでいない場合も対象で、法務省は2027年3月31日までなどの期限を案内しています。正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

遺産分割がまとまらず期限内の相続登記が難しい場合には、相続人申告登記という制度もあります。ただし、相続人申告登記は土地を売るための名義変更ではありません。売却を予定しているなら、相続登記までに必要な書類と期間を早めに確認します。

実家を解体するまでの順番

1．登記事項証明書と相続関係を確認する

土地と建物の登記事項証明書を取り、名義、共有者、抵当権、建物の表示を確認します。固定資産税の資料だけで登記の状態を判断しないでください。建物が未登記なら、通常の建物滅失登記とは扱いが異なります。

次に、遺言書や遺産分割協議書の有無を確認します。建物を取得する人がすでに決まっている場合と、相続人全員で協議している途中の場合では、解体契約の前提が変わります。

2．相続人の合意と費用負担を残す

解体の対象、解体後の土地の使い方、費用を誰が負担するか、家財や庭木をどこまで撤去するかを書面で共有します。口頭で合意していても、見積額や撤去範囲が変わると認識がずれることがあります。

少なくとも、次の項目を同じ資料にまとめます。

• 解体する建物と残す工作物
• 解体業者との契約者、支払う人、請求書の宛名
• 家財、仏壇、貴重品、庭木、塀、物置の扱い
• 売却代金や解体費用を遺産分割でどう扱うか
• 工事前後の写真と書類を保管する人
• 建物滅失登記を申請する人

相続人が複数いて連絡が取れない人がいる、合意できない、相続放棄を検討しているといった場合は、家財の処分や解体を進める前に専門家へ相談します。

3．売却方法と補助制度を契約前に確認する

古い家でも、建物付きで売る方法と、更地にして売る方法があります。先に解体すると、買主の希望と合わない、解体費用を売却価格で回収できない、住宅用地に対する固定資産税の特例が外れる、といった可能性があります。不動産会社には、家財が残っている状態と相続手続きの状況を伝えて相談してください。

解体補助金は、自治体により申請できる時点が異なります。契約前の申請を求める制度や、交付決定前の着工を対象外とする制度があります。解体補助金を確認する順番を使い、物件所在地の窓口へ契約日と着工日の条件を確認します。

4．同じ条件で解体見積もりを取る

建物本体、基礎、塀・門、庭木、物置、地中埋設物、家財の処分を分けて見積もります。家財処分は建物解体と許可の考え方が異なるため、実際にごみを運ぶ会社と処理方法も確認してください。解体前の残置物の扱いに、見積書で分ける項目をまとめています。

契約時は、追加費用が発生する条件、近隣への連絡、工事写真、建物滅失証明書をいつ受け取れるかを確認します。相続人間で決めた撤去範囲と、業者の見積書の範囲を一致させます。

5．解体後1か月以内を目安に建物滅失登記を進める

国土交通省は、登記してある建物を解体した場合、解体完了後1か月以内に法務局で建物滅失登記を行う義務があると案内しています。未登記建物についても、自治体への家屋滅失の届出が必要になる場合があります。

解体業者から建物滅失証明書を受け取り、管轄の法務局へ必要書類を確認します。自分で申請することもできますが、建物の表示が現況と異なる、附属建物がある、相続関係の資料が複雑な場合は、土地家屋調査士へ相談できます。

解体前後の手続き一覧

売るか解体するか決めきれていない場合は、売却・解体の相談先で相談内容を比較できます。相続人間の合意や登記申請そのものについては、司法書士、土地家屋調査士、弁護士など、扱う手続きに合う専門家へ確認してください。

よくある質問

相続登記をしないまま解体すると、相続登記の義務はなくなりますか？

建物の滅失登記が済んでも、土地を相続していれば土地の相続登記は別に必要です。また、解体前に建物の相続登記義務が生じていた場合の扱いを、建物がなくなったことだけで一律に判断することはできません。物件ごとの登記状態を管轄法務局へ確認してください。

相続人の一人だけで解体業者と契約できますか？

契約書に署名できるかと、遺産である建物を一人の判断で解体してよいかは別問題です。遺産分割前で相続人が複数いる場合は、他の相続人の合意を確認し、費用負担と解体範囲を残してください。合意が得られない場合は契約前に専門家へ相談します。

建物滅失登記は司法書士へ頼めますか？

建物滅失登記は建物の表示に関する登記です。法務局は、表題登記など表示に関する登記の代理を土地家屋調査士へ依頼できると案内しています。相続による所有権移転など権利に関する登記は司法書士の分野です。必要な手続きが両方ある場合は、どちらから進めるかを含めて相談してください。

出典

• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」（2026年9月20日確認）
• 法務省「相続人申告登記について」（2026年9月20日確認）
• 法務局「不動産登記申請手続」（2026年9月20日確認）
• 長崎地方法務局「不動産登記申請書提出前のチェックリスト（建物滅失）」（2026年9月20日確認）
• 国土交通省「住まいを解体するときは」（2026年9月20日確認）

この記事は公開情報をもとに一般的な確認順を整理したものです。個別の遺産分割、登記、契約の判断は、物件を管轄する法務局や専門家へご確認ください。