相続した実家を兄弟で売却するには？同意・名義・代金分配の順番
公開: ｜運営: ubusuna works
この記事の結論
兄弟で相続した実家を売るときは、先に相続人と遺言の有無を確認し、①売却して代金を分ける、②1人が実家を相続して他の相続人へ代償金を支払う、③共有名義にして全員で売る、のどれで進めるかを合意します。その内容を遺産分割協議書と登記に反映し、売却代金、仲介手数料・測量・片付けなどの費用、税の負担を誰がどの割合で受けるかも契約前に書面で決めます。共有名義の実家全体を売るには原則として共有者全員の同意が必要です。
誰向けか: 親の実家を兄弟姉妹で相続し、売却の同意、名義変更、代金の分け方を整理したい方
- 戸籍と遺言書で相続人・受遺者を確認したか
- 誰が実家を相続し、誰が売買契約の売主になるかを書面で決めたか
- 売却代金だけでなく費用と税の負担も契約前に整理したか
兄弟で実家を売るときは、買主を探す前に「誰が所有者になり、誰が売主になり、売却後のお金と費用をどう分けるか」を決めます。口頭で「3人で均等に」と話していても、遺産分割協議書、登記名義、売買契約、送金先が食い違うと、契約や税務の確認で止まりやすくなります。
先に決める3つの売り方
| 方法 | 登記・契約の形 | 先に確認すること |
|---|---|---|
| 実家を売って代金を分ける（換価分割） | 売却に必要な名義を整え、合意した方法で売却代金を分ける | 売主、受取割合、費用と税の負担 |
| 1人が実家を相続し、他の兄弟へ代償金を払う（代償分割） | 実家を取得する人の名義にし、その人が売却する | 代償金の額・支払期限・評価方法 |
| 兄弟の共有名義にして売る | 共有者全員が売主として売却に関わる | 全員の同意、署名押印、決済への対応 |
どの方法が有利かは、遺産の内容、実家の評価、各人の資金、居住状況、税の扱いで変わります。実家以外の預金や負債も含めて比較し、遺産分割協議書を作る前に司法書士・税理士へ確認します。
1．相続人と遺言書を確認する
まず、亡くなった方の戸籍をたどり、法定相続人を確認します。兄弟だけで話を進めていても、前の婚姻で生まれた子、養子、すでに亡くなった子の代襲相続人など、協議に加わる人がいる場合があります。遺言書があれば、内容と検認の要否も確認します。
法務省の相続登記Q&Aでは、遺産分割が成立する前の不動産は法定相続分による共有状態にあり、相続人それぞれに相続登記の申請義務があると説明されています。協議がまとまっていない段階で、1人だけを所有者と考えて売却を進めないことが大切です。
2．売り方とお金の分け方を同時に決める
「売却代金を兄弟で分ける」だけでは、実務上の条件が足りません。少なくとも次を合意します。
- 誰が登記名義人になり、誰が売買契約の売主になるか
- 売却代金を誰の口座で受け、いつ、どの割合で分けるか
- 仲介手数料、測量、残置物処分、解体、登記などの費用を誰が負担するか
- 固定資産税等の精算金や、売却までの維持費をどう扱うか
- 売却価格の下限、値下げの判断、契約条件を誰が決めるか
- 譲渡所得の申告と納税を各人がどう確認するか
割合は「兄弟だから必ず均等」とは限りません。遺言、遺産分割、登記、負担した費用などで変わるため、決めた内容を遺産分割協議書や別紙に具体的に残します。
3．遺産分割協議書と相続登記を整える
遺産分割協議で実家の取得者を決める場合、原則として法定相続人全員が協議に参加します。法務局の手続案内では、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、戸籍関係書類、不動産を取得する相続人の住民票などが案内されています。必要書類は遺言や相続関係によって異なるため、売却に必要な書類の準備表と法務局の最新チェックリストを照合してください。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。法務省は、相続で所有権を取得したことを知った日から3年以内、遺産分割が成立した場合はその成立日から3年以内の申請を案内しています。2024年4月1日より前の相続で未登記なら、原則として2027年3月31日までが期限です。
4．共有名義で売るなら全員の予定をそろえる
共有名義の不動産全体を売ることは、共有物の変更・処分に当たり、原則として共有者全員の同意が必要です。代表者1人が不動産会社との連絡を担当しても、他の共有者の意思確認や売買契約・登記の手続まで省略できるわけではありません。
遠方に住む兄弟がいる場合は、契約・決済への出席、本人確認、必要書類の取得、代理手続の可否を早めに司法書士と不動産会社へ伝えます。委任状があれば何でも代理できるわけではないため、取引に合わせた文面と本人確認方法を確認してください。
一方、自分の共有持分だけなら他の共有者の同意を得ずに売れる場合があります。しかし、買主が新しい共有者となり、他の兄弟へ交渉が及ぶ可能性があります。実家全体の売却とは結果が異なるため、共有持分だけを売る場合の価格と注意点と分けて検討します。
5．査定と費用を同じ表で比べる
査定額だけで合意すると、売却後に費用の負担でもめることがあります。複数社の査定では、次の条件をそろえます。
| 確認項目 | 書いておく内容 |
|---|---|
| 査定の前提 | 現況のまま・家財撤去後・解体後のどれか |
| 売却費用 | 仲介手数料、測量、登記、残置物処分など |
| 引渡し条件 | 境界、設備、契約不適合責任、家財の扱い |
| 手取りの分配 | 各人の受取額、費用の精算時期、振込先 |
| 期限 | 売出開始、価格見直し、契約・引渡しの目安 |
査定の前に家財をすべて捨てる必要はありません。購入時の契約書や領収書、登記書類を失わないように、売却前の片付け範囲を確認してから依頼します。
6．売却代金と税務資料を各人で残す
相続した土地・建物の譲渡所得は、原則として亡くなった方の取得費と所有期間を引き継いで計算します。親が購入・建築したときの売買契約書、工事請負契約書、仲介手数料や登記費用の領収書を捨てずに保管します。
代償分割では、実家を取得した人が他の相続人へ代償金を支払います。国税庁は、代償分割がある場合の相続税評価について、取得した財産と交付した代償金を基に計算する取扱いを示しています。換価分割や代償分割という呼び方だけで税務上の扱いを決めず、協議書の内容、登記、実際の入出金をそろえて税理士へ確認してください。
遺産分割が終わっていなくても、相続税の申告期限は原則として相続開始を知った日の翌日から10か月後です。分割がまとまるまで自動的に延びるわけではありません。
兄弟間で意見が合わないときに止める作業
売却価格、住み続ける人、家財、解体の要否で意見が割れている間は、次の作業を1人で決めないようにします。
- 売買契約を結ぶ
- 建物を解体する
- 重要書類や形見を処分する
- 売却代金の受取口座や分配割合を確定する
- 自分の持分だけを第三者へ売る
話し合いが難しい場合は、家庭裁判所の遺産分割調停や弁護士への相談を検討します。不動産会社は売却条件を説明できますが、相続人間の法律上の対立を代理して解決する役割ではありません。
不動産会社・司法書士へ最初に伝えるメモ
親名義の実家を兄弟姉妹○人で相続する予定です。遺言書は（ある・ない・確認中）、遺産分割は（成立済み・協議中）、現在の登記名義は（ ）です。全員で実家全体を売る案と、1人が取得する案を比較しています。必要な相続登記、売主になる人、契約・決済に全員が参加する方法を教えてください。
このメモに、登記事項証明書、固定資産税の課税明細、相続関係図、遺言書・協議書の有無を添えると、確認事項を分けやすくなります。売却・解体の相談先を探すときも、兄弟で合意済みの内容と未決定の内容を分けて伝えてください。
出典・確認日（2026年10月9日）
- 法務省「相続登記の申請義務化について」
- 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
- 法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ」
- e-Gov法令検索「民法 第251条」
- 国税庁「No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」
- 国税庁「No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」
- 国税庁「No.4208 相続財産が分割されていないときの申告」
相続人、登記、売却代金の分配、税の扱いは個別事情で変わります。契約前に、登記は法務局・司法書士、法律上の争いは弁護士、税務は税務署・税理士へ確認してください。