共有持分を買取業者に売ると何が起きるか — 買い手の目的と2023年の民法改正

公開: 2026-09-11｜運営: ubusuna works

持分だけを売れる、が出発点

共有名義の不動産では、各共有者は自分の持分を自由に処分できる。他の共有者の同意は要らない。だから「兄が住み続けていて話が進まない」「妹と連絡がつかない」という実家でも、自分の持分だけを第三者に売ることはできる。

問題はその第三者が何を目的に買うか、である。

買取業者の目的は「持分を持ち続けること」ではない

共有持分だけを持っていても、自分で住めず、貸すにも他の共有者の同意が要り、売るにも買い手が限られる。買取業者が持分を買うのは、持分を資産として持つためではなく、

1. 残りの持分を他の共有者から買い取って全体を取得する
2. 他の共有者に持分を買い取ってもらう
3. 共有物分割の請求（協議がまとまらなければ裁判）で全体を換金する

のいずれかで出口を作るためである。したがって、あなたが持分を売った後、業者からの連絡は他の共有者に向かう。他の共有者にとっては、見知らぬ会社が突然共有者として現れる。ここが「共有持分の買取業者はトラブルになりやすい」と言われる構造で、業者の良し悪し以前に、仕組みとしてそうなる。

売る前に決めておくことは1つで、他の共有者に先に話すかどうかである。先に話して共有者間で買い取る・全員で売る道があるなら、業者に売るより手取りが大きいことが多い。話せない事情があるなら、売った後に何が起きるかを分かった上で売る。

2023年4月の民法改正で増えた道

所有者不明土地の問題に対応するため、民法の共有制度が見直され、2023年（令和5年）4月1日に施行された。法務省の概要資料では、共有関係の解消を促す仕組みとして次が挙げられている。

• 所在等不明共有者の不動産の持分の取得: 他の共有者の所在や氏名が分からない場合に、裁判所の決定を得て、その持分を取得できる制度
• 所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡: 同じ場合に、裁判所の決定を得て、不明共有者の持分を含めて第三者に譲渡する権限を得られる制度
• 裁判による共有物分割の見直し（賠償分割の明文化）

相続で共有になった不動産については、相続開始から10年を経過していることが要件になる場合がある。連絡の取れない共有者がいる実家は、これまで「動かせない」で止まっていたが、裁判所の手続きを通す道ができた。買取業者に売る前に、この制度で全体を売れないかを検討する余地がある。手続きは裁判所に申し立てるもので、当サイトは士業の紹介や取次をしない。

買取業者に売ると決めたら確かめること

• 宅地建物取引業の免許表示（大臣／知事・（　）の更新回数・番号）が公式サイトにあるか。免許番号の読み方
• 契約書に、他の共有者への連絡方法と、売却後の対応方針が書かれているか
• 買取価格が「持分割合×全体の評価額」からどれだけ引かれているか。持分だけの買取は全体の売却より安くなるのが通常で、その差を分かった上で売る

共有持分を買い取ると掲げる業者は、共有持分の買取業者台帳に免許の表示つきで並べている。当サイトは媒介も取次もせず、掲載料もない。

出典

• 法務省「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」（PDF）: https://www.moj.go.jp/content/001444017.pdf — 目次「11. 所在等不明共有者の不動産の持分の取得」「12. 所在等不明共有者の不動産の持分の譲渡」「10. 裁判による共有物分割」「21. 不明相続人の不動産の持分取得・譲渡」（2026年9月11日取得）
• 法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」: https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

制度の適用要件と手続きは個別の事情で変わる。数字や期限は法務省の資料で確かめてほしい。