事故物件の告知義務はいつまで続くか — 国交省ガイドラインの原文で読む

公開: 2026-09-11｜運営: ubusuna works

答えは「売買に期間の目安はない」

「事故物件は3年経てば告知しなくていい」という話は、半分だけ合っている。合っているのは賃貸の話で、売買には当てはまらない。

根拠は国土交通省が2021年10月8日に公表した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」である。このガイドラインは宅地建物取引業者（不動産会社）が守るべき告知の範囲を示したもので、次の3つを「告げなくてもよい場合」として挙げている。

1. 賃貸・売買とも、対象不動産で自然死または日常生活の中での不慮の死が発生した場合（老衰、持病による病死、転倒事故、誤嚥など）
2. 賃貸で、①以外の死が発生してから、または①の死で特殊清掃等が行われることになった死が発覚してから、概ね3年が経過した場合
3. 賃貸・売買とも、隣接住戸や、買主・借主が日常生活で通常使用しない集合住宅の共用部分で①以外の死が発生した場合

売買については②に当たる文がない。ガイドラインはその理由を書いていないが、結果として、売買の対象不動産で自殺・他殺・事故死などがあった場合には、経過年数だけで告知が不要になる基準は示されていない。

自然死でも「特殊清掃」が入ると別になる

①の自然死・不慮の死は原則として告げなくてよい。ただしガイドラインは続けて、過去に人が死亡して長期間人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合は、買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるとして、告げる側に回している。

実家じまいで多いのは、一人暮らしの親の孤独死である。死因が病死であっても、発見が遅れて特殊清掃が入っていれば、ガイドライン上は告げる対象になる。逆に、病院や施設で亡くなった場合はそもそも「対象不動産で発生した」死ではない。

買主に問われたら、年数も死因も関係なく告げる

ガイドラインの（3）は、（1）（2）の原則にかかわらず、買主・借主から事案の有無を問われた場合や、社会的影響の大きさから買主・借主が把握しておくべき特段の事情があると認識した場合は、発覚からの経過期間や死因にかかわらず告げる必要があるとしている。

つまり「聞かれなければ言わない」は成り立つ場面があっても、「聞かれても言わない」は成り立たない。

告げる内容と、調べる範囲

告げる内容は、事案の発生時期・場所・死因（不明な場合はその旨）・特殊清掃等が行われた場合はその旨である。売主・貸主・管理業者に照会した内容をそのまま告げ、不明と回答された場合はその旨を告げれば足りる。

調査については、媒介業者は売主・貸主に**告知書（物件状況等報告書）**への記載を求めることで通常の調査義務を果たしたものとされる。告知書に書かれなかった事案が後で判明しても、業者に重大な過失がなければ調査は適正だったとされる。裏返すと、事実を知っているのに告知書に書かない売主の側に責任が寄る。

買取業者に売る場合はどうか

買取業者は宅地建物取引業者であり、買主でもある。買主がプロなので、ガイドラインの「買主に告げる」場面とは向きが違う。それでも、売主が把握している事実を告知書に書く責任は同じで、買取業者はその上で価格を出す。事故物件を買い取ると掲げる業者は、事故物件の買取業者台帳に免許の表示つきで並べている。

出典

• 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（2021年10月8日公表・報道発表ページ）: https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html
• 同ガイドライン本文（PDF・別紙2）: https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf — 「（1）宅地建物取引業者が告げなくてもよい場合について」①〜③、「（3）買主・借主から問われた場合」、「4. 告げる場合の内容」（2026年9月11日取得）

ガイドラインは宅地建物取引業者の告知義務の基準であり、売主個人の責任の範囲や、契約不適合責任の有無は個別の契約による。